Privātmāja var izmaksāt dārgāk par tās vērtību

Būvmateriālu cenu kāpums ietekmējis darījumus ar privātmājām - hipotekārā kredīta ņēmējiem parādās grūtības iekļauties plānotajās būvniecības izmaksās, savukārt, izvēloties pirkt gatavu māju, pieprasītākajos rajonos jau vērojama tendence pirkuma summai pārsniegt īpašuma vērtību.

Būvmateriālu cenu kāpums ir ietekmējis privātmāju būvniecībai pirms izmaksu pieauguma izsniegtos aizdevumus, palielinot pašu klientu ieguldījumu. Pagaidām tas ietekmējis nelielu daļu hipotekārā kredīta ņēmēju. Vislielākās grūtības iekļauties plānotajās izmaksās un iesniegtajās tāmēs varētu būt kredītņēmējiem, kas aizdevumus mājas būvniecībai saņēma pagājušā gada rudenī un nogalē, un būvniecības pasūtījumus neveica par tā laika cenām.

“Pusgads var paiet pat bez reālas būvniecības uzsākšanas, tāpēc ir gadījumi, kad klienti vēl nav paspējuši uzsākt būvniecību. Tad, redzot izmaksu kāpumu, ir divi scenāriji. Pirmais - palielina paši savu ieguldījumu un nosedz izmaksu pieaugumu, vai otrs - aptur būvniecību. Šādi gadījumi ir, bet tie pagaidām nav masveidā, un, iespējams, vēlāk būvmateriālu tirgū cenas kompensēsies, tomēr nav garantijas, ka pēc laika būvēt būs lētāk vai izdosies iekļauties iepriekš plānotajā tāmē. Gan būvējot, gan pērkot privātmāju šobrīd ir patiešām būtiski novērtēt, vai naudas summa, kas tajā tiks ieguldīta, atbildīs mājas tirgus vērtībai,” norāda bankas Citadele privātpersonu apkalpošanas direkcijas vadītājs Jānis Mūrnieks.

Piešķirot aizdevumu gan mājas būvniecībai, gan pirkšanai bankas vērtē īpašuma tirgus vērtību – būvniecības gadījumā tirgus vērtību, pabeidzot projektu, un esošās tirgus cenas jau gatavas mājas gadījumā.

Būvniecības izmaksu kāpums jeb tāmes palielinājums nav tiešā veidā saistīts ar tirgus vērtējumu. Izmaksas, lai uzbūvētu, var palielināties, bet paša īpašuma vērtība tik strauji neaug. Piemēram, ja sākotnēji plānoto 100 tūkstošu eiro vietā mājas būvniecība cenu kāpuma ietekmē izmaksā 120 tūkstošus eiro, tas nenozīmē, ka mājas vērtība būs pieaugusi tikpat. Iespējams, nākotnē tirgus vērtība šīs papildus izmaksas panāks un tāda būs arī mājas cena, bet reālās izmaksas uzreiz neatspoguļojas tirgus vērtībā. Var būt arī tā, ka tirgus vērtība nepalielinās līdz ieguldītajai summai.

“Nereti, redzot izmaksu pieaugumu, cilvēki pārdomā un būvniecības vietā izvēlas pirkt jau gatavu māju, tomēr piedāvājums nav liels, un jau hipotekāro kredītu pieprasījumos redzam darījumus, kuros mājas pirkuma summa ir lielāka par tās vērtību. Katru gadījumu izskatām individuāli, tomēr jāņem vērā, ka banka nevar ignorēt faktu, ka pirkums ir augstāks par vērtību. Visticamākais, ka šādā gadījumā būs lielāks paša ieguldījums. Vēloties izvairīties no būvniecības izmaksu kāpuma, jāizvērtē, jo varbūt pat ar visu cenu pieaugumu izdevīgāk ir uzbūvēt māju, kādu patiešām vēlas, nevis pirkt citu vajadzībām būvētu gatavu māju virs tirgus vērtības,” saka Jānis Mūrnieks. 

Vai banka var palielināt aizdevumu, ja kāpušas izmaksas?

Katrs šāds gadījums tiek izskatīts individuāli, jo būtisks ir gan aizdevuma apmērs, gan tirgus vērtība, gan paša klienta sākotnējais ieguldījums. Ja tāmes palielinājums ir proporcionāls tirgus novērtējumam, banka var nosegt daļu no nepieciešamajām papildus izmaksām, tomēr jebkurā gadījumā jārēķinās, ka pieaugs arī paša klienta ieguldījums. Ja klientam sākotnēji bija liels paša ieguldījums, piemēram, 40 % no tāmes, un nepieciešams papildus finansējums, banka apstiprinās palielinājumu. Savukārt, jo mazāks paša sākotnējais ieguldījums, jo vairāk jārēķinās ka papildus neparedzētās izmaksas būs jāsedz pašiem.

Vai mājas būvniecību var iesaldēt?

Ir ļoti svarīgi, kurā būvniecības posmā projekts atrodas, jo jāņem vērā, ka ne visi posmi būvniecībā ir labi iesaldējami. Ir posmi, kuros var stāvēt gadu, bet ir posmi, kuros tas nav vēlams, tāpēc, ja tiek domāts par projekta iesaldēšanu, noteikti jākonsultējas ar būvniecības profesionāļiem. Piemēram, ja karkass ir uzbūvēts, bet māja nav stadijā, lai gadu var stāvēt, nebojājot tās konstrukcijas, pārtraukt būvniecību nav labākais risinājums.

Jāņem vērā, ka, izsniedzot aizdevumu būvniecībai, ir noteikts arī termiņš, kādā māja jānodod ekspluatācijā. Ja rodas nepieciešamība projektu iesaldēt, banka katru gadījumu vērtē individuāli. Piemēram, ja klients ir sācis projektu un pirmo posmu realizējis par savu naudu, un banka vēl nav veikusi savas izmaksas, projektu var iesaldēt.

Cik lielus var plānot neparedzētos izdevumus?

Būvniecības process ir ļoti sarežģīts, un papildus izmaksas var rasties, tāpēc bankas ir gatavas izvērtēt un izskatīt katru situāciju. Piemēram, ne vienmēr pasūtītājs var pateikt gala cenu, un šis ir viens no visbiežāk uzdotajiem jautājumiem, kā to atspoguļot tāmē. Šādos gadījumos tāmē jāiekļauj neparedzētie izdevumi. To apmērs var būt dažāds, piemēram, 8 – 10 %, bet noteikti ne 30 %, jo tad nav iespējams izvērtēt, vai tas korelē kopā ar īpašuma nākotnes vērtību. Arī neparedzētiem izdevumiem jābūt saprotamiem un pamatotiem.

Kā plānot izmaksas?

Noteikti ir vērts noskaidrot izmaksas un tāmes pie vairākiem partneriem, lai varētu salīdzināt un pieņemt gala lēmumu.